Odense kommune kan indskyde areal i arealudviklingsselskab uden offentligt udbud

– Ankestyrelsen lagde særlig vægt på byudviklingen af Vollsmose

Odense Byråd vedtog i september 2018 ’Den Sidste Vollsmoseplan’. Odense Kommune har efterfølgende i samarbejde med de to almene boligorganisationer i Vollsmose, Civica og FAB, udarbejdet ’Udviklingsplan Fremtidens Vollsmose’. Formålet med byudviklingsprojektet er bl.a. at omdanne Vollsmose fra at være Danmarks største ghettoområde til at blive en velfungerende bydel på niveau med resten af Odense.

Ankestyrelsen har nu meddelt, at Odense Kommune lovligt kan deltage i et arealudviklingsselskab og har samtidig meddelt samtykke til, at kommunen uden offentligt udbud kan (sælge) indskyde kommunalejede arealer i selskabet.

Kommuners deltagelse i arealudviklingsselskaber

De store grundejere i Vollsmose, herunder således Odense kommune, vil indskyde deres arealer, mens investorer skal indskyde kapital, der skal anvendes til byggemodning og byudvikling af Vollsmose.

Det er en relativ ny selskabskonstruktion for en kommune at deltage i, og denne sag lægger sig op ad tidligere sager, jf. straks nedenfor.

I 2008/09 vurderede Statsforvaltningen, at Køge Kommune lovligt kunne deltage i et arealudviklingsselskab med Realdania Arealudvikling A/S. De meddelte tillige samtykke til, at kommunen kunne indskyde arealer uden offentligt udbud. Statsforvaltningen henviste til, at områderne skulle indgå i en byudviklingsplan, hvorved der skulle dannes et nyt, sammenhængende og attraktivt byområde, og hvorved Køge bymidte kunne blive samlet med Køge Havn.  

I 2010 nåede Statsforvaltningen frem til samme vurdering i en lignende sag vedrørende Fredericia Kommune. For så vidt angik samtykke til at indskyde kommunale arealer i et selskab med deltagelse af private investorer lagde Statsforvaltningen vægt på, at et offentligt udbud risikerede at lægge hindringer i vejen for byudviklingsprojektet, og at det samtidig måtte antages, at et offentligt udbud ikke ville fremkalde højere eller bedre købstilbud.

I 2017 nåede Ankestyrelsen frem til samme vurdering i en lignende sag vedrørende byudviklingsprojektet Stigsborg Havnefront i Aalborg Kommune. Ankestyrelsen lagde igen særlig vægt på, at arealet skulle indgå i et byudviklingsprojekt. I 2018 nåede Ankestyrelsen frem til samme vurdering vedrørende Høje-Taastrup kommune, og igen lagde Ankestyrelsen vægten på, at det overvejende formål var byudvikling.

Kommunalfuldmagtens grænser

Når et spørgsmål om rækkevidden af kommunernes opgavevaretagelse ikke er lovreguleret, skal det vurderes efter de uskrevne kommunalretlige grundsætninger om kommunernes opgavevaretagelse – de såkaldte kommunalfuldmagtsregler.

Der er fire betingelser, som skal være opfyldt for, at en kommune lovligt kan etablere og/eller deltage i en privatretlig organisationsform, herunder arealudviklingsselskab.

1) Kommunen må ikke få bestemmende indflydelse, 2) arealudviklingsselskabet skal udelukkende varetage kommunale opgaver, 3) selskabet må ikke have et erhvervsøkonomisk formål, og 4) lovgivningen må ikke være til hinder for, at kommunen overlader det til selskabet at varetage en kommunal opgave.

En kommune må således ikke etablere og/eller deltage i et selskab, der har profit som formål. Derfor er der også begrænsninger for løbende at kunne foretage udlodning/udbytte af arealudviklingsselskabets evt. overskud, da der ikke kan udbetales et større udbytte, end hvad der svarer til almindelig forrentning af den investerede kapital.

Det er dog inden for kommunalfuldmagtens rammer, at en kommune ved en likvidation af arealudviklingsselskabet, når det har tjent sit formål, dvs. byudviklingsprojektet er afsluttet m.v., oppebærer et provenu i overensstemmelse med kommunens ejerandel.

Fordele og ulemper ved arealudviklingsselskaber

Arealudviklingsselskaber giver kommunen mulighed for at gennemføre byudvikling, som de på egen hånd ville have svært ved. De indgår i et samarbejde med private investorer, der foruden deres kapital kan bidrage med erfaringer og kan sikre fremdrift i projektet. Modsat må kommunen acceptere at afgive en vis kontrol og indflydelse på projektet til evt. øvrige indskydere af arealer og til de private investorer.

Investorerne bliver tidligt en del af projektet og kan sikre, at der tidligt bliver taget hensyn til deres kommercielle interesser, hvilket også må antages at være af afgørende betydning for en vellykket byudvikling.

Du kan læse Ankestyrelsens tilsynsudtalelse her

Overvejer du at deltage i og/eller etablere et arealudviklingsselskab?

KLAR har solid erfaring med ejendomsudvikling i både offentlig og privat regi. Har du spørgsmål hertil, er du meget velkommen til at kontakte advokat Casper Hauberg Grønnegaard eller advokat Søren Plomgaard.