Ny beskyttelse af fremlejetagere er måske på vej

En lejer har som udgangspunkt ret til at fremleje op til halvdelen af lejemålets beboelsesrum under betingelse af, at det samlede antal beboere i lejemålet ikke vil overstige antallet af beboelsesrum. Samtidig har lejeren under midlertidigt legitimt fravær ret til at fremleje det lejede i op til 2 år.

Med lejelovens nuværende regler har en fremlejetager ved fraflytning ikke samme beskyttelse over for lejer, som en lejer har over for udlejer i relation til overskydende depositum og forudbetalt leje. Dette skyldes, at lejerens tilbagebetalingskrav – i modsætning til fremlejetagerens – er sikret mod enhver uden tinglysning, dvs. med pant med bedste prioritet i den (tidligere) udlejede ejendom. Fremlejegiveren ejer – modsat udlejeren – netop ikke den faste ejendom.  

I praksis kan fremlejetagere derfor have vanskeligt ved at kræve tilbagebetaling, hvilket det seneste halve år har medført omtale af en række ”uheldige sager”, som har været medvirkende til, at Indenrigs- og Boligministeriet nu har fremsat lovforslag om ændring af lejeloven med henblik på at forbedre retssikkerheden for fremlejetagere.

Forslaget med tre nye hovedpunkter har bemærkelsesværdige elementer:

Lovforslagets tre hovedpunkter                                                                                                                                   

1. Begrænsning i størrelsen af forudbetalt leje

Den nuværende lejelov giver adgang til, at der kan opkræves forudbetalt leje med op til tre måneder uanset, om opsigelsesvarslet er kortere end tre måneder.

Det foreslås i stedet, at der ikke fremover skal kunne opkræves mere i forudbetalt leje end det, som fremlejetageren kan nå at ”bo op” i opsigelsesperioden.

Dette vil sikre, at der ikke kan opkræves mere i forudbetalt leje end det, der er nødvendigt til at dække lejebetalingen i opsigelsesperioden.

2. Straf for utilbørlig disponering over depositum

Lejeloven fastsætter ikke regler for, hvordan udlejer og fremlejegivere må disponere over lejerens eller fremlejetagerens indbetalte depositum ud over, at depositummet skal tilbagebetales ved fraflytning med undtagelse af den del af depositummet, der skal anvendes til eventuel istandsættelse henholdsvis til dækning af udlejerens øvrige krav mod lejer.

Som oplyst ovenfor nyder en fremlejetagers tilbagebetalingskrav over for fremlejegiveren ikke samme beskyttelse ved fraflytning som en lejers tilbagebetalingskrav over for udlejer.

Det foreslås derfor, at en fremlejegiver skal kunne straffes (med minimum bøde og maksimalt 4 måneders fængsel), hvis fremlejegiveren har disponeret over (fremlejetagerens) depositum og forudbetalt leje på en sådan måde, at fremlejetageren påføres et tab. Det vil altså kunne være strafbart, hvis fremlejegiver ikke kan tilbagebetale/afregne depositum og forudbetalt leje inden for 6 uger fra fremlejeforholdets ophør eller fra tidspunktet for en huslejenævnsafgørelse.   

Fremlejegiver vil ikke blive pålagt at holde det modtagne depositum adskilt fra fremlejegiverens øvrige formue. Bestemmelsen har alene til formål at sikre, at fremlejetager ikke lider tab som følge af fremlejegivers økonomiske disponering.

Fremlejegiveren risikerer med andre straf ved sendrægtighed i afregning henholdsvis økonomisk sammenbrud. I praksis kan man forestille sig sager, hvor der kan stilles spørgsmålstegn ved, om fremlejegiverens krav på istandsættelse er urealistisk stort og dermed reelt et forsøg på at omgå den foreslåede bestemmelse.

3. Udlejers ret og pligt til at opsige lejere, der misligholder lejeforhold

Den nuværende ordlyd af lovforslaget giver bl.a. adgang til, at udlejer kan opsige en fremlejegiver, der gentagne gange misligholder sine forpligtelser i fremlejeforholdet, dvs. over for fremlejetageren.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at lejere har tilstrækkeligt incitament til at overholde gældende lovgivning, når de er fremlejegivere, ligesom det skal sikre udlejeres medvirken til overholdelsen af lejerens forpligtelser som fremlejegiver.

Det foreslås, at udlejeren i hovedlejeforholdet skal hæfte for krav fra fremlejetagere, hvis udlejeren ikke opsiger lejeforholdet med sin lejer senest efter at have modtaget tredje meddelelse om, at lejeren som fremlejegiver ikke har efterlevet en huslejenævnsafgørelse i fremlejetagers favør. Med andre ord skal udlejeren reagere på, at lejeren som fremlejegiver systematisk unddrager tilbagebetaling af fremlejetageres berettigede krav.

Det betyder reelt, at udlejer har kraftigt incitament til at opsige sin lejer efter tredje meddelelse, hvis udlejer ikke selv skal gøres til genstand for økonomiske krav fra fremlejetagere.

Hvilken betydning har det for udlejere?                                                                                                                        

Hvis vedtaget, får lovforslaget i et eller andet omfang relevans for udlejere og administratorer, fordi udlejeren risikerer at hæfte ”ansvarlig” for lejerens (manglende) ageren og dermed skal tage stilling til påkrav og opsigelse af lejere, der unddrager sig at betale fremlejetageres berettigede krav tilbage.

Det implementerede forslag vil føre til, at udlejeren i egen interesse bør sikre sig dokumentation for lejerens tilbagebetaling til sine fremlejetagere efter at have erfaret en afgørelse fra huslejenævnet i fremlejeforholdet i favør af fremlejetageren. Det gælder ved enhver meddelelse fra huslejenævnet. Modtages dokumentationen på anfordring ikke bør udlejeren afgive påkrav til sin lejer og gøre opmærksom på risikoen for udlejeres opsigelse.

Udlejerens potentielle hæftelse over for en fremlejetager vil alt andet lige være en pligtig pengeydelse i forholdet med udlejer, hvorfor udlejer kan modregne et eventuelt krav fra en fremlejetager i lejerens depositum.

Processer om tilbagebetaling af depositum, husleje m.v. henholdsvis opsigelse af lejer kan trække ud. I praksis kan tidsfaktoren i sig selv vise sig at give anledning til interessante spørgsmål, såfremt en lejer som fremlejegiver kontinuerligt og systematisk unddrager fremlejetagere tilbagebetaling, mens udlejeren samtidig over en periode forsøger at gennemtvinge opsigelsen af lejeren. Er udlejeren sikker på at undgå hæftelse ved afgivet opsigelse efter tredje meddelelse fra huslejenævnet i tilfælde, hvor lejeren i perioden frem til sin udsættelse fortsætter med at snyde sine fremlejetagere?

Vi følger lovforslaget og står til rådighed, hvis der er spørgsmål.