Lagerbeskatning af selskabers ejendomme

– Kan udgiften væltes over på lejere?

Regeringen (S), DF, SF og Enhedslisten indgik den 10. oktober 2020 en ”Aftale om en ny ret til tidlig pension”. Tiltaget skal blandt andet finansieres gennem en ny lagerbeskatning af selskabers ejendomsavancer. I det følgende kan du læse mere om aftalen og om selskabernes mulighed for at ”vælte” ekstraudgiften forbundet med dette over på lejerne.

Generelt om lagerbeskatningen

Aftalen om lagerbeskatning betyder, at der fra 2023 skal ske beskatning af ikke-realiserede årlige værdistigninger på selskabers ejendomme opgjort som forskellen mellem ejendommenes værdi primo og ultimo hvert år. Værdistigninger vil blive beskattet med 22 %, svarende til den almindelige selskabsskattesats.

Det fremgår af aftaleteksten, at lagerbeskatningen skal gælde for selskaber, fonde og foreninger omfattet af selskabsskatteloven. Personligt drevne virksomheder og interessentskaber er dermed undtaget.

Ejendomme, som en virksomhed i overvejende grad anvender i egen drift (ofte kaldet domicilejendomme), er undtaget fra lagerbeskatningen. Det gælder for eksempel ”ejendomme, der af selskabet selv eller et koncernselskab anvendes til administration, lager, produktion eller landbrug”. Derudover indføres en beløbsgrænse på 100 mio. kr., så koncerner med mindre ejendomsporteføljer undtages fra lagerbeskatningen.

Først i forbindelse med det lovforberedende arbejde vil det blive fastlagt, i hvilket omfang fald i værdi skal kunne fradrages, men på spørgsmål herom har Skatteministeren svaret, at det ”naturlige udgangspunkt ved lagerbeskatning vil være, at fremtidige tab vil være fradragsberettigede”.

Kan ekstraudgiften ved lagerbeskatningen væltes over på lejere?

Regeringen har forudsat, at lagerbeskatningen vil medføre et ekstra provenu for statskassen på ca. 1,1 mia. kr. årligt. Dertil kommer, at selskaberne formentlig selv skal forestå og bekoste de årlige værdiansættelser af ejendommene. Samlet set må lagerbeskatningen derfor forventes at påføre selskaberne en betragtelig ekstraudgift.

Det rejser naturligt spørgsmålet, om denne ekstraudgift kan overvæltes på lejerne.

I erhvervslejeforhold kan ejendomsskatterne enten være helt eller delvist inkluderet i lejen, eller det kan være aftalt, at ejendomsskatterne helt eller delvist betales af lejeren ud over lejen. I det omfang ejendomsskatterne er inkluderet i lejen, giver erhvervslejelovens §§ 10-12 udlejeren mulighed for at forhøje lejen, hvis ejendomsskatterne forhøjes.

I begge disse tilfælde er der imidlertid tale om egentlige ejendomsskatter, det vil sige skatter, som påhviler ejendommen. Lagerskatten udgør ikke en ejendomsskat i denne forstand, idet lagerskatten ikke påhviler ejendommen, men selskabet, og eftersom den årligt beregnede lagerskat inkluderes i selskabets årlige skattepligtige indkomst.

Det er således vores vurdering, at ekstraudgiften forårsaget af lagerbeskatningen som det klare udgangspunkt ikke direkte kan overvæltes på eksisterende lejere.

Dette ændrer ikke ved, at ekstraudgiften i sidste ende formentlig alligevel vil blive delt med lejerne. EjendomDanmark udgav i august en analyse, som i overensstemmelse hermed viser, at lagerbeskatningen vil ramme ”lejere såvel som ejere” som følge af færre investeringer i både eksisterende og nye ejendomme.

Vi følger udviklingen tæt og står til rådighed, hvis der er spørgsmål til ovenstående.