KLAR Advokater vinder sag i Højesteret om korttidsudlejning

Kort om sagen

Højesteret gav medhold i, at en andelshavers korttidsudlejning, som var af erhvervsmæssig karakter, var i strid med vedtægtens krav om helårsbeboelse og lejelovens § 93, stk. 1, litra b og f.

Den konkrete sag omhandlede en andelshaver, som kort tid efter overtagelsen af sin andel, begyndte at udleje andelslejligheden på dagsbasis gennem Airbnb.

Andelshaveren modtog en måned efter et påbud fra andelsboligforeningens administrator om at ophøre hermed, idet udlejningen efter administratorens opfattelse var i strid med andelsboligforeningens vedtægt, der bl.a. havde følgende ordlyd:

Ȥ3

Som medlem kan optages juridiske personer og enhver, der er fyldt 18 år, og som ved stiftelsen af foreningen bebor ejendommen, eller som med bestyrelsens godkendelse samtidigt med optagelsen indflytter i en bolig i foreningens ejendom, og betaler det til enhver tid fastsatte indskud med eventuelle tillæg.

…

Ved udtrykket »beboer« forstås, at andelshaveren benytter lejligheden til helårsbeboelse for sig og sin husstand, eller lader andre benytte lejligheden til helårsbeboelse for denne og dennes evt. husstand, jf. § 12 (fremleje)«.

Ȥ12

Fremleje:

Andelshaveren er berettiget til at fremleje sin andel.

Bestyrelsen skal godkende fremlejetageren.«

Den pågældende andelshaver fortsatte dog udlejningen af værelserne gennem Airbnb.

Andelsboligforeningens bestyrelse sendte måneden efter et fornyet påbud med varsel om eksklusion, hvis den erhvervsmæssige udlejning ikke ophørte. Andelshaveren fortsatte imidlertid med at udleje sengepladser i andelslejligheden.

I denne periode på omkring 5 måneder havde andelshaveren efter egen forklaring udlejet til ca. 220 gæster.

På baggrund af de to påbud besluttede andelsboligforeningens bestyrelse den 3. september 2016 at ekskludere den pågældende andelshaver med henvisning til, at de forhold, som ville berettige en udlejer til at ophæve et lejemål efter lejelovens § 93, stk. 1, litra b og litra f, var blevet tilsidesat.

Eksklusionen blev meddelt andelshaveren den 5. september 2016.

Andelshaveren fraflyttede ikke andelslejligheden, hvorfor andelsboligforeningen indbragte sagen for domstolene.

Sagen for Højesteret

Andelshaveren gjorde bl.a. gældende, at eksklusionen ikke var berettiget, idet andelshaveren ved udgangen af august 2016 – og således inden eksklusionen blev meddelt – var stoppet med at anvende Airbnb som udlejningsportal, og at andelshaveren i stedet fremlejede andelslejlighedens værelser til fremlejetagere, som boede i lejligheden i længere perioder og enkelte med folkeregisteradresse.

Der boede op til to personer i hvert af andelslejlighedens tre udlejede værelser, mens andelshaveren ifølge sin egen forklaring samtidig boede i andelslejligheden.

Andelsboligforeningen førte by- og landsret en række vidner, der forklarede om skiftende gæster, også efter udgangen af august måned. Særligt havde et af vidnerne, naboen, nedskrevet samtlige observationer, der blev opløst for landsretten. Landsretten godkendte eksklusionen og kommenterede ikke i præmisserne på andelshaverens anbringende om at have rettet for sig.

For Højesteret blev det således et hovedanbringende for andelshaveren, at lejelovens § 94, stk. 2, tilsvarende fandt analog anvendelse, og at andelshaveren således ikke kunne ekskluderes, fordi pågældende havde rettet for sig.

Højesteret gav andelshaveren medhold i, at lejelovens § 94, stk. 2, generelt også finder anvendelse på eksklusioner, hvor der henvises til lejelovens bestemmelser om ophævelser. Højesteret fandt imidlertid, at andelsboligforeningens vedtægter indebar, at det ikke var tilladt at udleje værelser, hvis udlejningen havde erhvervsmæssig karakter. Højesteret fandt også, at andelsboligforeningens eksklusion, der var sket med henvisning til lejelovgivningen, kun var berettiget, hvis medlemmet trods opfordring fra andelsboligforeningen ikke havde rettet forholdene inden eksklusionen.

Højesteret vurderede, at andelshaverens udlejningsaktivitet på tidspunktet for eksklusionen den 5. september 2016 fortsat havde ”erhvervsmæssig karakter”, selv om andelshaveren med udgangen af august måned foretog visse ændringer i udlejningen og samtidig oplyste, at Airbnb ikke længere blev anvendt.

Højesteret fandt, at det efter indholdet af de to påbud måtte have stået klart for andelshaveren, at han skulle ophøre med at foretage udlejning af erhvervsmæssig karakter, og at andelshaveren i modsat fald ville blive ekskluderet. Det var derfor uden afgørende betydning, at påbuddet var formuleret således, at andelshaveren skulle ophøre med at drive erhvervsmæssig udlejning gennem Airbnb.

Højesteret stadfæstede landsrettens dom, hvorefter andelshaveren skulle fraflytte andelslejligheden.

Byretten var omvendt kommet frem til, at eksklusionen ikke var berettiget.

Dommens betydning

Dommen understreger, at korttidsudlejning gennem f.eks. Airbnb kan karakteriseres som ”erhvervsmæssig udlejning” og således kan være i strid med andels- og ejerforeningers krav om helårsbeboelse. Samtidig gælder princippet i lejelovens § 94, stk. 2, analogt, når der i vedtægter henvises til, at eksklusioner kan begrundes i forhold, der efter lejeloven kan begrunde ophævelse.