Højesteret træffer kendelse om familieoverdragelse af fast ejendom

– Den 26. april 2021 afsagde Højesteret kendelse i en sag, der kan få principiel betydning for de fordelagtige familieoverdragelser af fast ejendom, den såkaldte ”15 %’s-regel”.

Familieoverdragelser af fast ejendom har traditionelt været gennemført i henhold til værdiansættelsescirkulæret, hvorefter familieoverdragelser kan ske via den fordelagtige 15 %’s-regel. Reglen indebærer, at familieoverdragelser kan ske til en pris, der ligger 15% over eller under den offentlige ejendomsvurdering. Det er fordelagtigt, da ejendomsvurderingerne ofte er langt lavere end den reelle salgsværdi, hvilket blandt andet skyldes, at ejendomsvurderingerne ikke er blevet revideret i en længere årrække.   

Der er nye, offentlige ejendomsvurderinger på vej, og det forventes, at de nye ejendomsvurderinger ligger tættere på salgsværdierne. De nye ejendomsvurderinger er dog væsentligt forsinkede, og derfor har det været uklart, hvilke regler, der gælder i den nuværende mellemperiode. Højesteret har nu afsagt kendelse i en sag om familieoverdragelser, som sandsynligvis vil få betydning for familieoverdragelser.

Sagen drejede sig om værdiansættelse af en ejendom i et dødsbo. Ejendommen skulle overgå fra dødsboet til arvinger, og ejendommen skulle derfor prissættes. Boet værdiansatte ejendommen på grundlag af 15 %’s-reglen, dvs. til 85 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Skattestyrelsen mente ikke, at boets værdiansættelse af ejendommen svarede til ejendommens reelle salgsværdi, hvilket ifølge Skattestyrelsen udgjorde en særlig omstændighed og dermed en undtagelse til 15 %’s-reglen. På baggrund heraf anmodede Skattestyrelsen skifteretten om at udmelde en skønsmand til at vurdere ejendommen.

Boet efter afdøde protesterede, men skifteretten tog Skattestyrelsens anmodning til følge. Boet kærede afgørelsen til Østre Landsret, som stadfæstede skifterettens afgørelse. Boet kærede derefter sagen til Højesteret.  

Højesteret udtalte, at det offentlige må bære risikoen for, at de offentlige ejendomsvurderinger er for lave, og det faktum, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke er blevet ajourført igennem en årrække, ændrer ikke herved. En lav offentlig ejendomsvurdering udgjorde dermed ikke en særlig omstændighed, således som Skattestyrelsen ellers havde anført.

Højesteret underkendte Skattestyrelsen og tog ikke Skattestyrelsens anmodning om en skønsmands vurdering af ejendommen til følge.  

Sagen drejede sig om værdiansættelse af en ejendom i et dødsbo, men sagen kan også få betydning for familieoverdragelser af fast ejendom i levende live.

På nuværende tidspunkt må det lægges til grund, at familieoverdragelser af fast ejendom kan gennemføres på baggrund af 15%’s-reglen og de nuværende, lave ejendomsvurderinger. Der er dog en række særlige omstændigheder, der kan udgøre en undtagelse til 15%’s-reglen, og som man skal være opmærksomme på. Der er desuden nye regler på vej på området, samt nye, højere ejendomsvurderinger.

Hvis I går med overvejelser om at familieoverdrage en ejendom, er I meget velkomne til at kontakte os.